令和6年1月10日　提出 燕 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市吉田堤町４２３番８ ｢吉田堤町２－１０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗、飲 食店の建ち並ぶ駅前 商業地域 北東8.5m県道 水道、ガス、下水 吉田 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 吉田駅北西方 90m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ吉田駅前の既存商業地域である。核となる集客施設がないことや、駐車場不足から空店舗が目立つ状況であ る。今後も、衰退傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市内の商業地域や商住混在地域等であり、需要者は、地元の店舗経営者、法人等が中心である。幹線 沿いの路線商業地への顧客の集中、地域の商況停滞等から、不動産需要は減退している。取引総額は、画地規模等に応 じて様々であり、取引も少ないことから、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には貸店舗等の収益物件は少なく、自己使用物件が取引の中心になっており、賃貸市場が確立されていないものと 認められることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を 行って試算したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と 判断される。よって、当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市の人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。県内景気は回復傾向にあるが、物価高等か ら、個人消費は一部で弱い動きとなっている 。 国道１１６号沿い路線商業地域等への顧客流 出、背後住宅地域での高齢化の進行による購 買力の低下、飲食客の減少等から不動産需要 は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％