令和6年1月12日　提出 燕 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市地蔵堂本町３丁目２０６１番３外 ｢地蔵堂本町３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 871   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ2 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東14m県道 水道、ガス、下水 分水 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 分水駅南東方 310m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧分水町中心部に位置する既成商業地域であるが、郊外型店舗への顧客流出等により客足の減少傾向が続き、新 規の出店も少なく、地価の下落傾向が続いている。今後もこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧分水町を中心とする燕市内の既成商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業 者が中心である。郊外型店舗への顧客流出や分水駅利用者の減少を背景に、商業地としての需給は軟調に推移している 。また当該商業地域内には新規出店もほとんどみられない。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから 判定が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の店舗・個人商店が大半を占める地域であり、適切な賃貸事例の収集は困難であるため、収益還元法は適 用できない。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、規範性の高い事例を収集できたため説得力 を有する。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響を受けつつも県内景気は緩や かに回復しつつある。燕市の人口は微減傾向 にあるが、世帯数は微増傾向にある。 旧分水町の既成商店街であり、空き店舗の増 加や近隣の郊外店への顧客流出が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％