令和6年1月10日　提出 燕 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市井土巻３丁目２０１番１外 ②地積 　(㎡) 1,314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:2 ホテル Ｓ11 店舗、ホテル等が多 く見られる商業地域 南西33m市道、背面道 水道、ガス 燕三条 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三条燕ＩＣや燕三条駅等の交 通の要衝近くに立地する商業 地域 街 路 ３３ｍ市道 交通 施設 燕三条駅西方 300m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 燕三条駅周辺の上須頃土地区画整理事業地内で三条市立大学が開学し、県央基幹病院も開業が予定され発展が期 待される。潜在的需要は高く地価は底堅いが、他地域との競合等により安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市の商業地域及び主要交通機関に直結する周辺市町村の路線商業地域である。需要者の中心は資本力 を有する県内外の法人企業、地元不動産業者である。新幹線駅や高速道路ＩＣからのアクセスが良好で大型スーパー、 飲食店、ホテル等が集積し集客力が認められ購買意欲は見られるが、空地が少なく供給は限られている状況にある。市 場の中心価格帯は、規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがみられ、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、土地取引が少ないため広範囲から事例を選択したが、各事例の地域性を考慮して比準しており市場の実態 を反映した価格が求められた。一方、収益価格は土地に帰属する純収益を把握して求めたものであるが、前提となる適 正賃料及び空室率等の把握に当たって流動的な要素が多く、精度がやや低いことから相対的に信頼性は劣るものといえ る。よって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は、緩やかに持ち直している。設備 投資は前年度を上回る見込みであるが、一部 地域を除いて店舗等用地に対する需要は弱い 状況である。 新幹線駅や高速ＩＣに近くで、立地条件が良 く、基幹病院も開業が予定されるなど発展が 期待されるが、今のところ需要は底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％