令和6年1月10日　提出 燕 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市宮町２９９７番１外 ｢宮町６－２７｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の小売店舗 が建ち並ぶ既成商業 地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 燕 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一方通行の空き店舗も目立つ 商店街 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 燕駅南方 500m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 燕地区の中心部に位置する既成の商店街で、店舗の閉鎖等による住宅地化が進みつつある。郊外の大型店への顧 客流出等により繁華性は低下し、空店舗が目立つ状況にあり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市内の既存商店街及びその周辺の商業地域・商住混在地域である。需要者は、地元に地縁を有する小 規模事業者等が中心で、市外からの転入はほとんど見られない。郊外の大型店が建ち並ぶ路線商業地域との対比におけ る競争力が著しく劣ることや事業主の高齢化等から空き店舗も目立つ状況である。不動産取引も少なく、画地規模や業 態等に応じて取引される価格はまちまちで、市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等併用住宅が多くを占める繁華性の低い既成商店街であり、店舗を閉鎖した住宅も見られ、経済合理的な賃 貸需要の想定が困難であるため収益還元法を非適用とした。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地 域から信頼性のある取引事例を収集し、地域特性を的確に比較考量しており、市場の実態を反映した価格を求めること ができた。よって、実証的価格である取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は、緩やかに持ち直している。設備 投資は前年度を上回る見込みであるが、一部 地域を除いて店舗等用地に対する需要は弱い 状況である。 郊外大型店への顧客流出により、商況は停滞 しており、閉鎖店舗が増えて空洞化が進んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％