令和6年1月10日　提出 燕 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市東太田字杉名田６７５４番２外 ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に工場等が混在する 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 燕 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 スーパー等の商業施設に近い 国道背後の住宅地 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 燕駅西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設への接近性の優る住宅地域で、周囲に宅地開発が行われていることから、住宅地として熟成が見込まれ る。周辺の新規分譲地との競合関係にあるが、割安感もあることから地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市内の住宅地域一円である。市内居住者による自己使用目的での需要が中心であり、大規模な工業地 に近いことから市外からの工場勤務者の流入も見込める。国道沿いの商業施設に近い地域で、水道町等の分譲地に需要 が多くなっており、既成住宅地についても需要が喚起されていることから、地価は安定してきている。土地は５００～ １０００万円程で、新築の戸建物件は２５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから経済合理的な収益建物の想定が 困難であるため収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、現実の市場における取引事例を基とした実証的価格で あり、補修正や要因比較も適切に行われており信頼性は高いと判断される。よって、自己使用目的での需要が中心とな る地域であるので比準価格を標準とし、周辺の公示地価格等との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市の人口はやや減少で、世帯数は微増傾向 にある。令和４年の土地取引件数は前年とほ ぼ同様で、令和５年８月までの同期比では減 少している。 燕地区郊外の街路条件のやや劣る住宅地域で 、周辺の分譲地との競合が認められるが、利 便性の高い地域であることから宅地需要は安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％