令和6年1月10日　提出 燕 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市杣木字居掛２１８番２ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に工場が見られる住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 燕 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 燕駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 燕駅北側の既成の住宅地域で、地域要因に変動はなく同様の環境を維持するものと予測する。周囲に空地も残る ものの住宅建設は少なく、郊外の分譲住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市内の住宅地域一円である。市内居住者による自己使用目的での需要が中心であり、外部からの流入 は少ない。燕駅や商業施設への接近性は良いが、中小工場も混在するやや雑然とした既存住宅地域で、郊外の分譲地と の競合により地価は弱含みで推移している。土地は６００万円～１０００万円程度が取引の中心的な価格帯となってい るが、新築の戸建物件はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等への賃貸需要に乏しく事業収支の観点から経済合理的な経営が可能とな る収益建物の想定が困難と判定したため、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的での需要が中心となる地域で あるので、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格の妥当性は高いと判断される。よって、信頼性の高い比準価格 を標準とし、代表標準地価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市の人口はやや減少で、世帯数は微増傾向 にある。令和４年の土地取引件数は前年とほ ぼ同様で、令和５年８月までの同期比では減 少している。 既成の混在住宅地域で、周辺の分譲地との競 合等から需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％