令和6年1月12日　提出 燕 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市殿島１丁目６８３３番１外 ｢殿島１－５－７｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に工場が混 在する住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 燕 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 燕駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 井土巻地区へのアクセスが良好な工場等が混在する住宅地域であり、現在の居住環境を維持しながら推移するも のと予測する。旧燕市内の居住環境が良好な住宅地については需給の改善がみられる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧燕市を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は、燕市内に居住する一次取得者であり、外部からの 転入も見られる。２０２４年に三条市で県央基幹病院が開院を予定しており、井土巻エリアを中心とする居住環境が良 好な住宅地については取引が活発になってきている。市場の取引の中心となる価格帯は、土地が８００万円～１，５０ ０万円程度、新築の戸建で総額２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用物件の取得を目的とする取引が主体であるため収益価格の試 算は断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、規範性の高い事例を収集できたため説得 力を有する。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.6] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市の人口は減少傾向で推移している。新設 住宅着工戸数は前年同期に比べて上回ってい る。 旧燕市の井土巻地区に近接する住宅地域で、 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％