令和6年1月12日　提出 村上 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 7,630,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外 ｢瀬波温泉２－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 旅館、土産店等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 北22m県道 水道、下水 村上 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内有数の保養地である瀬波 温泉街に位置する 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 村上駅南西方 3.2km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最近、温泉旅館の一つが、全国的に保養施設を運営する企業の傘下に入る動きがあった。新型コロナウィルスの ５類移行後、入込客数は着実に上向いているが、余暇行動の多様化などもあり、今後も地価の下落継続を予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では瀬波温泉や月岡温泉に存する商店街、広義では村上市内の既成商業地域。需要者の中心は地縁 を有する個人事業者であるが、県外の法人も想定される。従来よりインバウンド需要の取込には出遅れ感があり、観光 入込客数は伸び悩んでいた。新型コロナ禍でも被害を受けたが、ウィルスの５類移行で、地域経済の回復が期待される 。しかし需給関係はなお軟調。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どであるため、適切な賃貸事例の収集が極めて困難であるため、収益価格は 試算できなかった。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性 のある取引事例を収集し得たので、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地と の検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [ 97.0] 100 [111.4] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では、直近１２カ月で着工建築物床面積 が前期比４割強減。駅周辺や幹線道路沿いの 底値感もあり、商業地全体の地価は昨年より 下落率が緩和。 村上大祭の４年ぶりの通常開催もあり、人出 の回復が顕著であるが、瀬波温泉の入込客数 は新型コロナ禍から本格的に回復したとは依 然言い難い状況。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％