令和6年1月12日　提出 村上 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市田端町３６８６番１ ｢田端町９－３９｣ ②地積 　(㎡) 741   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 不整形 1:1.5 ホテル兼店舗 Ｓ4 店舗、旅館等が建ち 並ぶ駅前の商業地域 北22m県道 水道、ガス、下水 村上 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ村上駅前の大通り沿いに 位置する商業地域 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 村上駅東方 90m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商況の停滞的な駅前商業地域であるが、村上市では現在「村上駅周辺まちづくり事業」の一環として、近くの大 規模跡地を交流の中心地と位置付けその利活用の検討を行っており、今後の動向が注目されるところである。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村上市内の商業地域乃至は商住混在地域。需要者は店舗、事務所等を求める市内外の法人や個人が中心で ある。村上地区では市役所周辺や村上駅前等に既成又は既存の商業地域が形成されているが、近年は国道７号沿いに大 型店やスーパー、量販店等が相次ぎ進出し商業集積を高めている。店舗・地域間の競争が激化する中、繁華性、集客力 等を反映して地価動向にはバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 空き物件等も見られる商業地域であり、市場性ある収益用建物を想定することが困難なため収益価格の試算は断念した 。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので 、実証的で信頼性は高いものと思料する。自用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村上市の人口は減少、世帯数は微減傾向。コ ロナ禍後の経済正常化に伴い県内経済は持ち 直しつつあるが、物価高等を背景に先行きは 不透明である。 国道７号沿いの路線商業地域への顧客流出等 を背景に需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％