令和6年1月5日　提出 見附 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市新幸町５８番 ｢新幸町９－１０｣ ②地積 　(㎡) 6,311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 倉庫 Ｓ1 倉庫、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 見附 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県営中部産業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 見附駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化編入された隣接区域で工業地開発・分譲が計画されており、周辺一体の流通業務施設等の集積度向上が予 測される。一方、長岡市でも工業地分譲が予定されており、需給バランスが崩れることも考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域に及ぶと判断され、見附市及び隣接市に存する工業地域である。典型的な需要者は、高速道路ＩＣや 幹線道路などへのアクセス性を重視する企業法人であり、需要者の存する範囲は県内外に及ぶ。見附市では工業地の取 引が非常に少なく、需給の中心的な価格帯を見出せない状況にある。但し、利便性の良い工業地に対する需要が潜在的 にはあるものとみられ、県営中部産業団地の隣接において大規模な工業地の開発・分譲が計画されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、工業地の地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、価格牽連性が強い 取引事例や、代替競争性に優れる取引事例などを採用して試算したものであり、市場性を反映し実証的である。また、 実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も 踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市では人口が減少傾向にあり高齢化が進 んでいる。土地取引件数、新設住宅着工戸数 は共に減少傾向にあり、総じて地価は下落基 調にある。 広域道路網へのアクセスが良好な流通業務地 域であり、物流系の法人等の拠点として高い 競争力が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％