令和6年1月5日　提出 見附 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市市野坪町字熊野３８番１外 ②地積 　(㎡) 815   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 事務所兼作業所 Ｓ2 事務所、店舗、倉庫 等の混在する地域 南西18m市道 水道、下水 見附 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 見附中心部から見附駅方面に 延びる幹線道路沿いの地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 見附駅南方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 消費需要は葛巻町や国道８号沿線の店舗集積に勝る路線商業地域に集中する傾向がある。よって、繁華性の低い 近隣地域の地価は、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、見附市内の商業地域を中心として商住工混在地域が含まれる。主たる需要者は市内の企業法人である。 但し、幹線道路沿いの大規模な商業地については、全国的に事業展開する首都圏などの法人需要も見込まれる。一方、 零細店舗が連なる旧来の商業地域に対する出店需要は極めて乏しい。いずれにしろ取引数が極めて少ないことに加え、 業種業態によって取引価格にバラツキがあり、中心的な価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域ではあるが自用を中心とした地域であること、繁華性が低いことなどから、地価は収益性に基づき 形成されていない。比準価格は、幹線道路沿いの類似地域における取引事例などを基礎として試算したもので、市場性 を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する 。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市では人口が減少傾向にあり高齢化が進 んでいる。土地取引件数、新設住宅着工戸数 は共に減少傾向にあり、総じて地価は下落基 調にある。 県内では知名度のあるホームセンターや運輸 会社などが立地する路線商業地域だが、繁華 さが感じられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％