令和6年1月5日　提出 見附 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市椿澤町字西村１８７０番１ ②地積 　(㎡) 618   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 見附 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から離れた山麓付近の 住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 見附駅南東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 見附市、長岡市いずれの市街地からも遠方にある農家集落地域で、地域環境に大きな変動があるとは考えられな い。但し、需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定され、地価の下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、見附市内及び長岡市北部の市街化調整区域内の農家集落地域である。主たる供給者は圏域外への転居者 、圏域内の不動産の相続人であり、不動産業者の積極的な市場参入は稀である。典型的な需要者は、圏域に地縁を有す る個人である。但し、需要は市街地の新規分譲地などに向かう傾向が強く、圏域内の不動産需要は非常に乏しい。その ため取引も非常に少なく、宅地需給の中心的な価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用して試算したものであり、市場性を反映 し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よっ て、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市では人口が減少傾向にあり高齢化が進 んでいる。土地取引件数、新設住宅着工戸数 は共に減少傾向にあり、総じて地価は下落基 調にある。 農家集落地域であり、地域要因に変動はない ものの、過疎化の進行などに伴い不動産の流 通性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％