令和6年1月5日　提出 見附 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市上新田町字篭堰３５６番２３ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 見附 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道８号沿線の商業地域に近 い住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 見附駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性と居住環境の良さを兼ね備えた住宅地域であり需要は底堅い。よって、地価は当面、安定的に推移してい くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上新田町及び今町地区に存する住宅地域を中心として、広域的には市内市街地の住宅地域全域を含む。 主たる需要者は市内在住の個人である。上新田町及び今町地区は、国道８号沿線の路線商業地域へのアクセス性が良く 、区画整然とした住宅地域が多い。そのため潜在的な需要は底堅いものとみられる。他方、新規分譲などまとまった物 件供給がないため、需給は引き締まった状況にある。土地の中心的な価格帯は、概ね６００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、価格牽連性及び代替競争性に優れた取引事例などを採用して試算したものであり、市場性 を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する 。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市では人口が減少傾向にあり高齢化が進 んでいる。土地取引件数、新設住宅着工戸数 は共に減少傾向にあり、総じて地価は下落基 調にある。 区画整然とした住宅地域で、利便性が良く、 良好な居住環境が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％