令和6年1月12日　提出 十日町 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市本町１丁目上５５７番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、事務所、一般 住宅等が混在する商 業地域 東15m国道 水道、下水 十日町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性の劣る国道沿いの既成 商業地域 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 十日町駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性の劣る既成商業地域で衰退傾向で推移すると予測される。十日町市でも商業の中心は郊外の路線商業地域 に移っていることもあり、既成商業地の宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧十日町市内における商業地域やその周辺の商住混在地域及び住宅地域である。需要者の中心は地縁的選 好性を有する個人や個人事業主、法人である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、既存商業地は衰 退傾向で、宅地需要は弱含みの傾向となっている。取引自体が少なく、各画地の個別性も強い傾向があるため、需要の 中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の衰退傾向にある既成商業地域であり、賃貸需要が弱く事業収支の観点から賃貸を想定することが合理 的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する 取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　十日町 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [138.4] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧十日町市の人口は減少、世帯数はほぼ横ば い傾向。県内経済は、原材料価格等の上昇に よる影響などがみられるものの、緩やかに持 ち直している。 既成商業地域で、郊外の路線商業地域との競 合もあり衰退傾向にある。近隣地域の宅地需 要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると 予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％