令和6年1月15日　提出 加茂 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加茂 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　和登   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂市穀町２１番 ｢穀町８－３８｣ ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 ＲＣ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前の商業地 域 南15m県道 水道、ガス、下水 加茂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 加茂駅前の既成商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 加茂駅東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 加茂駅前の商店街地域であるが、郊外の大型店舗等への顧客流出、背後人口の減少による店舗閉鎖等によって繁 華性は低下している。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加茂市及びその周辺の既成商業地域であり、主たる需要者は地元の法人及び個人事業者である。郊外の大 型店舗等への顧客流出、背後人口の減少、西加茂地区の集客による収益性低下等によって地価は弱含みで推移している 。土地取引が少なく、規模等も様々であるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物利用が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいため非適用とした。 典型的な需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して価格を決定するものと判断することか ら、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加茂市の人口減少率は高く、景気は緩やかに 回復しているものの足踏み感がみられ、地元 の景況感は弱さが残る。 郊外の大型店舗等への顧客流出、背後人口の 減少による店舗閉鎖等によって繁華性は低下 しており、需要は減退傾向が続いている。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％