令和6年1月5日　提出 小千谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小千谷 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小千谷市本町１丁目３６５番９ ｢本町１－１３－２６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小の専門店が集ま る中心商業地域 北西18m国道 水道、ガス、下水 小千谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性が低下した既存商店街 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 小千谷駅西方 1.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの中心商業地域であるが、西小千谷環状線（バイパス）沿いの郊外型店舗等の商業集落が著しく、これ らの地域へ顧客の流出或いは、小千谷病院の移転などにより衰退傾向にあり、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小千谷市内の商業地域の全域である。主たる需要者は市内外の法人または個人事業者が中心であるが、上 記の如く西小千谷環状線商業集落へ移行し、繁華性の低下は著しい。また、地域経済の低迷に伴い既存の商業地の不動 産需要は弱く、取引が少ないことから、需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味 を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経 営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき、鑑定評価を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、人口減少などが続いている が、今年５類に変更された新型コロナの影響 は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向にあ る。 地域要因に大きな変動はないが、宅地需要は 衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％