令和6年1月11日　提出 新発田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市佐々木字大池３１０７番７ ②地積 　(㎡) 596   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場、営 業所が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道 水道 佐々木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路やバイパスへのアク セスが良好な新発田市郊外の 工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 佐々木駅西方 2.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の工業団地であり、今後も現在の環境が維持されるものと予測する。比較的優位な立地・交通条件を有し、 物流関連を中心とした更なる需要が見込まれることから、今後地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新発田市を中心とした下越地区の工業地域一円である。需要者の中心は新発田市及び周辺市町村に存 する法人であり、圏域外からの需要も想定される。工業団地としての規模は小さいが、新潟市周辺の工業地需要が堅調 であり、またバイパスや高速道路のＩＣに近く、新潟市の工業地に比し、値頃感もあることから、需要は強含みと判断 される。なお、取引される規模や価格帯は様々であり、明確な中心価格帯をみいだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の工場や事業所が大半で、賃貸物件は殆ど見られず、工場等の賃貸市場が成立していないため、収益還元法の 適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意の うえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新潟市及び周辺地域では工場用地不足の状況 が続いている。直近一年間で新潟県内の工場 立地件数は僅かに上昇している。 熟成した工業地域で地域要因に格別の変動は ない。近年は新潟市を中心に工場・物流用地 への需要が堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％