令和6年1月12日　提出 新発田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (80,390) 台形 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ温泉街の 商業地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 月岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 月岡駅東方 3.6km 法令 規制 商業 (80,390) ⑤地域要因の将 　来予測 月岡温泉街の小売店舗等が建ち並ぶ地域で、現状を維持していくものと想定する。入込客数は新型コロナによる 影響から回復傾向にあるが、需要は限定的であり、地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新発田市月岡温泉地区を中心に、新発田市及びその周辺温泉街における商業性を有する地域である。主 な需要者は、自己利用が目的の地元法人・個人等が中心である。月岡温泉地区は、県内有数の温泉観光地で、入込客数 も回復傾向にあるものの、外部からの流入は少なく、商業地への需要は限定的である。市場の中心価格帯は、取引自体 が少なく、明確に見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新発田市及び温泉街にある取引事例を収集し査定した、市場の実態を 反映した価格である。一方、収益価格は、自用目的の店舗等が中心となる地域で賃貸市場が成熟していないため、適用 しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少傾向で推移しており、 土地取引件数に関して令和５年は減少傾向で 推移している。 月岡温泉の入込客数は回復傾向にあるものの 、商業地需要は限定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％