令和6年1月15日　提出 新発田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市小舟町３丁目６４８番９ ｢小舟町３－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス 新発田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道７号線背後の市街化調整 区域内の区画整然とした住宅 地域。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 新発田駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域である。国道７号線に商業施設がオープンし、利便性も向上し地価は安定している 。今後も現在の居住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市内の市街化調整区域内の住宅地域である。新発田市内の居住者又は地縁性を有する一次取得者。 市外からの転入者も見られる。国道７号線沿いの商業施設に近く、利便性も良好で宅地需要は堅調である。中心となる 価格帯は、土地のみで４００万円～５５０万円程度、新築戸建物件で１５００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。賃貸物件はほとんど見られない。したが って、収益還元法を適用せず取引事例比較法のみを適用した。市街化調整区域内の不動産取引が希少であるため広範囲 にわたる取引事例を採用した。地域格差が生じているものの再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [182.6] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部業種に改善も認められるが、原材料の高 騰等により厳しい状況が続いている。新発田 市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にあ る。 市街化調整区域内の住宅地域であるが、国道 ７号線に商業施設がオープンし利便性も向上 しているので地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　 +30.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％