令和6年1月10日　提出 新発田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市本田字内谷内３６７０番１ ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東8m市道 水道、下水 月岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ月岡駅に近い豊浦地区の 既成住宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 月岡駅北西方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も混在する既成住宅地域であり、変動要因に乏しく、現環境を維持しながら推移すると予測する。農村 部の既成住宅に対する需要は限定的であり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市南西部の豊浦地区及びその周辺に位置する既成住宅地域である。農家住宅も混在する旧来からの 地域であり、需要者は分家や隣接地所有者等、当該地域に一定の地縁を有する個人が中心で、外部からの転入は少ない 。人口減少や高齢化等により宅地需要は弱く、需給動向は停滞的に推移している。取引される価格帯は、地域や規模に ばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺には賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。自己使用目的の 取引が中心の地域であり、市場においては過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されること から、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。 よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直している。新発田 市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいである 。土地取引は減少、新築住宅着工戸数も減少 している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％