令和6年1月11日　提出 新発田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市稲荷岡字真野原２０６７番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 店舗併用住宅と一般 住宅等が混在する住 宅地域 北西8m県道 水道、下水 新発田 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 紫雲寺地区中心部の住商混在 地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 新発田駅北方 9.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 紫雲寺地区の中心部にある住商混在地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。新発田市中心部から離れ ているため需要は乏しく、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新発田市郊外に位置する既存の住商混在地域等である。主たる需要者は地縁者のほか周辺の居住者や 事業者である。人口減少、高齢化の影響は著しく土地取引は低調であり、空き家も増加傾向にあるなど需給は軟調に推 移している。当地域における宅地の取引は少なく、取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格 帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、自用の建物が中心で賃貸市場が成立しておらず、適切な賃貸事例を見いだせ ないため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取 引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少、世帯数は増加傾向に ある。土地取引数は減少、新設住宅着工戸数 も減少傾向である。 新発田市郊外に店舗併用住宅や一般住宅が混 在する地域であり、人口減少や高齢化の影響 により、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％