別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
柏崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏崎 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.
鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
｢駅前２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ商業地域
 南西18m県道 水道、ガス、下水 柏崎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　南東方の柏崎駅前に市役所
が新築移転したが、当地域へ
のプラスの影響は限定的。		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 柏崎駅北方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地中心部の既成商業地域。市役所は駅前に移転したが、現状での影響は限定的。周辺の大型店の閉店や路
線商業地域への顧客流出により繁華性は衰退傾向。このため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、柏崎市の商業地域一帯。主たる需要者は市内の法人。中心商業地は集客力のあった核店舗を失い繁華
性は低下する一方であり、衰退傾向に歯止めがかからない。また、国道８号沿いを中心とする路線商業地域との競合も
あり、需要は弱含みである。取引は少なく、規模や条件等も様々であり中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格と収益価格が得られた。比準価格は、類似地域における取引事例と比較したもので、市場の実勢を反映した
実証的な試算価格である。収益価格は最有効使用建物の建築を想定し、得られるであろう収益から元本価値に接近する
方法であり理論的な価格であるが、想定要素を含むため上下の幅がありうる。本鑑定評価では、実証的な比準価格を重
視して収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　柏崎市では長期的人口減少傾向の中で土地
需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。市
全体の新設住宅着工戸数は横ばい、取引件数
は減少。

　地域要因の変動はないが、路線商業地域へ
の顧客流出に歯止めがかからず、既成の商業
地域への土地需要は弱い。


　地域における標準的画地であり、個別的要
因の変動はない。市場における競争力の変化
は見られない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公４８

-19		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ４調６３

-75		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南13.5m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ５公６３

-26		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,390)
d ５調６３

-66		 柏崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17m国道、
北6.5m、
南7.5m、
三方路
（都） 工業

(70,200)
e ４公５７

-48		 柏崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
西4m、二方路
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,138 		 100
[  66.4]
54,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,400 
b (　           ) 
47,739  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,448 		 100
[  82.1]
55,357 
55,400 
c (　           ) 
36,235  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
44,841 		 100
[  80.8]
55,496 
55,500 
d (　           ) 
49,072  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
50,053 		 100
[  89.1]
56,176 
56,200 
e (　           ) 
39,004  		 100
[ 100.0]		 [  94.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
44,565 		 100
[  81.0]
55,019 
55,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



柏崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,805,802 
569,971 
2,235,831 
2,087,400 
148,431 		 （　0.9460）
140,416 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,753,255 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   137 ㎡      7.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆフロア貸し、２Ｆは１ＬＤＫ２室、専有面積約４２㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 当地域における同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
90.0 
81.00 
1,900 
153,900 		 2.0  307,800 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,306 
99,909 		 1.0  99,909 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
87.5 
157.50 

253,809 		 407,709 
0 
⑨年額支払賃料        253,809 円　×　12ヶ月　＝　       3,045,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,045,708 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       243,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,802,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           407,709 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,805,802 円　　　　（　        20,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公収６９
　　　　-3		 1,643  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,369 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,306 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５公収６９
　　　　-4		 766  
(     765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
1,244 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,371 円  　　　        3,045,708　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,200 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,800 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         569,971 円　（　　　　　　         4,160 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,087,400 円  
（　　　　　        15,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,805,802 円      
②総費用 569,971 円      
③純収益　①－② 2,235,831 円      
④建物等に帰属する純収益 2,087,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 148,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 140,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,753,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏崎市駅前二丁目字二王丸１５１番５
 1105000206200-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
柏崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏崎 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.
鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
｢駅前２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ商業地域
 南西18m県道 水道、ガス、下水 柏崎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 空店舗等が多い柏崎駅前の既
成商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 柏崎駅北方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 間口が狭く駐車場が確保できない店舗が多く、郊外の大型小売店舗に顧客が流失している繁華性の低い柏崎駅前
の商業地域である。衰退傾向のため、地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏崎市内の商業地域及び商住混在地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、自己の店舗用の敷
地として取得する当該地域に地縁のある一般法人事業者と判断した。間口が狭く駐車場が確保できない店舗が多いため
、広い駐車施設を備えた新興商業地域へ顧客の流出が続いており、既成商業地域の需要は乏しい。不動産の取引件数は
少なく、また不動産の利用目的等による取引事情等により、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、規範性の高い取引事例から求
めた市場性を反映する比準価格の説得力は高いものと判断した。収益価格は賃貸事例が少なく賃料水準及び経費の把握
が困難であり、また近隣地域は賃貸市場が未成熟のため当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は
劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少及び高齢化率は県平均を上回り、土
地取引価格は下落傾向が継続している。経済
は物価高騰、人手不足等により厳しい状況に
ある。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
郊外型大型店舗に比べ競争力が劣り、顧客の
質と量が低下減少し、繁華性の低下が認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６３

-66		 柏崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17m国道、
北6.5m、
南7.5m、
三方路
（都） 工業

(70,200)
b ５調６９

-4		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c ５公６３

-26		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,390)
d ４調６３

-75		 柏崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南13.5m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,072  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
49,950 		 100
[  90.0]
55,500 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,500 
b (　           ) 
27,526  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
44,867 		 100
[  81.1]
55,323 
55,300 
c (　           ) 
36,235  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
44,841 		 100
[  81.9]
54,751 
54,800 
d (　           ) 
47,739  		 100
[ 100.0]		 [  95.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,400 		 100
[  82.9]
54,765 
54,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



柏崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,806,707 
601,001 
2,205,706 
2,058,000 
147,706 		 （　0.9460）
139,730 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,739,804 円　　　　（　     20,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   137 ㎡      7.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗：フロア貸し、２Ｆ共同住宅：１ＬＤＫ×２戸・専有面積約３９㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
90.0 
81.00 
1,870 
151,470 		 2.0  302,940 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,357 
103,811 		 1.0  103,811 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
87.5 
157.50 

255,281 		 406,751 
0 
⑨年額支払賃料        255,281 円　×　12ヶ月　＝　       3,063,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,063,372 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,802,985 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,751 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,806,707 円　　　　（　        20,487 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８０
　　　　-3		 1,643  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,369 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,358 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,357 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収８０
　　　　-4		 1,185  
(   1,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,347 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,901 円  　　　        3,063,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,800 円  　　　　     28,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         601,001 円　（　　　　　　         4,387 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,058,000 円  
（　　　　　        15,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,806,707 円      
②総費用 601,001 円      
③純収益　①－② 2,205,706 円      
④建物等に帰属する純収益 2,058,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 139,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,739,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏崎市駅前二丁目字二王丸１５１番５
 1105000206200-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考