令和6年1月5日　提出 三条 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市元町１０５３番９ ｢元町１－３２｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 Ｗ2 低層店舗、営業所等 の建ち並ぶ既成商業 地域 西7m県道 水道、ガス、下水 北三条 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北三条駅、図書館に近い古く からの商業地域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 北三条駅南方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 燕三条駅周辺の商業地域や大規模商業施設が顧客を吸引しており、近隣地域を取り巻く商業環境は厳しい。従っ て、今後さらに商業性を維持することが困難な状況になっていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三条市の既成市街地に存する商業地域及び商住混在地域である（但し、大規模商業施設が存する路線商 業地域は除く）。消費需要は郊外型店舗などに流れる傾向が強く、圏域内の商業性は低下傾向にある。また一部地域は 空店舗が増加し、住宅地域化が進行し衰退が顕著になっている。そのため、典型的な需要者は市内の法人や個人事業主 だが、出店需要は極めて少ない。そして不動産取引も少なく、需給の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域ではあるが自用を中心とした地域であること、繁華性が低位にあることから、地価は収益性に基づ き形成されていない。比準価格は、近隣地域と地域的特性が類似する取引事例などを基礎として試算したもので、市場 性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有す る。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三条市では人口が減少する一方、世帯数は微 増。原材料価格等の高騰と売上回復などによ り、景気の先行きには不透明感と期待感が交 錯。 営業所や住宅が混在する集客力の低い商業地 域であり、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％