鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
三条 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三条 5-1

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　渡辺　茂郎

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三条市本町３丁目５１４番｢本町３－６－２１｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:5.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	北三条 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大型店舗等に顧客の流出が続
いている。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

北三条駅南方

550m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

燕三条駅周辺、ロードサイド等の大型商業施設へ顧客の流出が続く。新規の需要も見られず地価は引続き下落傾
向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部の既成商業地域、住商混在地域及び幹線道路沿線の路線商業地域。需要者は地元企業、個人事業者
、幹線道路沿いには県内外の企業も見られる。中心市街地活性化のイベント等が定期的に行われるが、県央地区や幹線
道路沿いの大型店等への顧客の流出が続き商業機能性は大幅に低下している。早期資産処分の取引、底地の併合等の個
別の事情を有する取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域の類似性が強い既成商業地域の事例を重視等して求めたもので信頼性は高い。収益価格は低位に求めら
れている。自社所有の建物が多く、賃貸需要は弱いため元本に見合う賃料水準の維持が困難なことによるものと考えら
れる。収益資料の信頼性に限界があり収益価格の精度は相対的に劣ると判断する。以上、比準価格を重視し、収益価格
を参考にして、前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三条市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体
よりやや高い。前年同期比で土地取引件数、
新設住宅着工戸数ともに減少。

店舗経営者及び購買層の高齢化、顧客の流出
により商業機能性が低下しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三条 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４調８１ -56	三条市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	６公５６ -38	三条市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西13.5m県道、東8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	６公５６ -22	三条市		更地	（　）	台形	北東12m県道、西5m、角地		（都）１住居 (80,200)
d	５調７７ -1	三条市		更地	（　）	不整形	北東11m市道、北西23.7m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,460	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	47,384	100 [ 96.0]	49,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 53,387) 53,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	53,494	100 [ 108.3]	49,394		49,400
c	(　 ) 49,356	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	53,136	100 [ 96.8]	54,893		54,900
d	(　 ) 57,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	54,857	100 [ 111.0]	49,421		49,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,400 円／㎡]

三条 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,255,155	886,018	3,369,137	3,094,350	274,787	（　0.9460） 259,949	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,097,039 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三条 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ2	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	259 ㎡	6.6 m x 37.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約５９㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

当該地域の同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	90.0	118.80	2,000	237,600	2.0	475,200
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	132.00	90.0	118.80	1,240	147,312	1.0	147,312
							0.0	0
～

～

～

計		264.00	90.0	237.60		384,912		622,512
								0

⑨年額支払賃料	384,912 円　×　12ヶ月　＝　 4,618,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,618,944 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 369,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,249,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	622,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,255,155 円　　　　（　 16,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６公収５６　　　　-6	2,960 ( 2,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [117.0]	2,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６公収５６　　　　-7	1,660 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 70.0]	1,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三条 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,500 円	42,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,568 円	4,618,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,100 円	42,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,150 円	42,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,100 円	42,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 886,018 円　（　　　　　　 3,421 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,094,350 円（　　　　　 11,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,255,155 円
②総費用	886,018 円
③純収益　①－②	3,369,137 円
④建物等に帰属する純収益	3,094,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,097,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三条 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三条市本町三丁目５１４番	1101000367063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
三条 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三条 5-1

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　田中　一春

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三条市本町３丁目５１４番｢本町３－６－２１｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:5.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	北三条 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

北三条駅南方

550m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持す
ると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本町商店街を中心とする三条市内の既成商業地域または商・住混在地域である。需要者は地縁的関係を
有する法人及び個人事業者が中心である。需給環境は、周辺住民の高齢化や人口減少、スーパーマーケットや郊外型大
型店舗等への顧客の流出等の影響により、旧来からの商業地域は繁華性が低下しており、需要の低迷が続いている。土
地取引は限定的で、取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域であるが、建物を賃貸する目的での土地取引はほとんど無く、収益価格は
市場参加者の属性から規範性に欠ける。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実
証的で規範性がある。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し収益価格は参酌するに留め、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに持ち直している。三条市
は人口が減少傾向で、商業地価格の平均は下
落基調にあるが下落率は若干緩和している。

小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域
で、地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三条 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６公２８ -14	三条市		底地	（　）	長方形	北東9.5m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
b	６公５６ -38	三条市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西13.5m県道、東8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	５調４１ -13	三条市		建付地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	５調４１ -16	三条市		更地	（　）	長方形	西9m市道、東6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 25,872) 43,120	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,120	100 [ 88.4]	48,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 53,387) 53,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	53,494	100 [ 105.0]	50,947		50,900
c	(　 ) 22,786	100 [ 60.0]	[ 96.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	45,762	100 [ 95.0]	48,171		48,200
d	(　 ) 40,128	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	45,821	100 [ 92.2]	49,697		49,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	売急ぎ	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,400 円／㎡]

三条 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,186,802	873,592	3,313,210	3,050,250	262,960	（　0.9460） 248,760	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,877,647 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三条 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	259 ㎡	6.6 m x 37.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約５９㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同地域における同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	90.0	117.00	1,997	233,649	2.0	467,298
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,240	145,080	1.0	145,080
							0.0	0
～

～

～

計		260.00	90.0	234.00		378,729		612,378
								0

⑨年額支払賃料	378,729 円　×　12ヶ月　＝　 4,544,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,544,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,181,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	612,378 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,186,802 円　　　　（　 16,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６公収２８　　　　-5	1,497 ( 1,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 82.5]	100 [100.0]	2,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６公収２８　　　　-6	1,141 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 72.8]	100 [100.0]	1,911
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三条 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,342 円	4,544,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 398,400 円	41,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	62,250 円	41,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 873,592 円　（　　　　　　 3,373 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,050,250 円（　　　　　 11,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,186,802 円
②総費用	873,592 円
③純収益　①－②	3,313,210 円
④建物等に帰属する純収益	3,050,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,877,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三条 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三条市本町三丁目５１４番	1101000367063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考