令和6年1月10日　提出 三条 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市今井野新田字米出２３番 ②地積 　(㎡) 1,290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が散 在する既成住宅地域 南6m市道、背面道 水道 北三条 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 栄地区北部の農家集落で今後 、前面市道を拡幅整備予定。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北三条駅南西方 3.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落では担い手の減少、高齢化等の影響もあり宅地需要は弱い。地価は引続き下落傾向で推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三条市栄地区を中心とした郊外及び農家集落の既成住宅地域。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁 関係者にほぼ限定される。一次取得者層は中心市街地等の分譲地に吸収され、他圏域からの転入需要は殆どない。若年 層の市街地への流出、農業経営の担い手不足等の影響から集落内の不動産需要は弱い。散見される取引の多くは事情を 有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栄地区の農家住宅地域では自用目的の取引にほぼ限定され需要者の取引指標として、利便性や有効活用の有無が重視さ れている。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基に導かれているものであり当該地域の不動産市場の実態を 反映している。賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できない。以上より、実証的な比準価格を重視し、代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三条市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体 よりやや高い。前年同期比で土地取引件数、 新設住宅着工戸数ともに減少。 道路改良工事が行われているが地価に影響は 出ていない。農家集落は担い手の減少、高齢 化、若年層の流出が進展している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％