令和6年1月10日　提出 三条 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市直江町１丁目３１３６番５ ｢直江町１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 三条 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 三条駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一次取得者層は郊外又は周辺の新規分譲地を志向する傾向が強く、既成住宅地域の地価は弱含みで推移すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三条市嵐南地区の住宅地域。典型的な需要者は三条市内の居住者及び通勤者の一次取得者層で圏域外から の転入も見られる。市街地外周部での商業施設の進出や建築費上昇の影響もあり、総額を重視する需要層では価格の低 廉な郊外の住宅地域にシフトする動きがある。土地は１５０～２００㎡で総額４５０～１０００万円、新築の建売物件 は総額２５００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 嵐南地区の住宅地域では、需要者の負担可能な総額の範囲で居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価 格は地域の類似性が高い複数の事例より求めている。当該価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実 証的である。画地条件等から駐車場の確保が困難であり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は適用 しない。以上、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三条市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体 よりやや高い。前年同期比で土地取引件数、 新設住宅着工戸数ともに減少。 郊外及び周辺の新規分譲地との競合もあり既 成住宅地域の需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％