令和6年1月15日　提出 三条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 3,870,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市北中９５３番２ ｢北中７－２｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な既成住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 東三条 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 東三条駅南方 200m 法令 規制 （都） １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三条市のうちＪＲ東三条駅周辺を中心とした市街地に位置する住宅地域一円である。需要者は三条市の 居住者及び地縁的関係を有する者が中心となっているが、圏外からの流入も見られる。需給環境は、街路条件や環境の 差により異なるものの、全般的に既成住宅地は周辺の新興住宅地域との競合の影響により需要の弱含み傾向が継続して いる。土地価格は４００万円～７００万円程度、新築戸建物件で総額２０００万円代前半程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域で、標準地は画地規模が小さいこと等から収益還元法は適用できなかった 。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する 目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。三条市 は人口が減少傾向で、住宅地価格の平均は下 落基調にあり、下落率は若干強まっている。 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域 要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％