令和6年1月15日　提出 長岡 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市高見町字東堤１６番２外 ②地積 　(㎡) 3,065   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 営業所、工場、住宅 等が混在する県道沿 いの地域 西13m県道、背面道 水道、ガス、下水 北長岡 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の工場、事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模の工場や工業系事業所 等が多く見られる地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 北長岡駅北方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに工業系、商業系用途が見られる地域であり、格別の変動要因もないため、当面は現状を維持する と予測する。交通アクセスは良好、用途の多様性も見込めるため、地価は上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市及び隣接市町を含む中越地方の工業地域である。需要者の中心は県内の法人である。標準地の立地 する県道沿いは商業、工業両方の事業者が存在し、店舗、業務サービス、製造等多様な需要が見込まれるほか、バイパ スへのアクセスも良好であるため、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯については、取引される画地規模にば らつきがあり、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用の事業所、営業所等が中心で、賃貸市場 が形成されていないため、市場参加者の観点から、その適用を断念した。取引事例比較法においては、旧長岡市北部に 立地する工業地域所在の事例を採用しており、比準価格の信頼性及び規範性は高いと思料する。したがって、鑑定評価 額の決定にあたっては比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向に ある。工業地の取引価格は、概ね横ばいから 上昇傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向 で推移している。 幹線道路沿いに工業系、商業系等の用途も見 られ、地域要因に格別の変動要因は見られな い。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％