令和6年1月9日　提出 長岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市鉄工町２丁目１番５ ｢鉄工町２－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小工場、事業所が 建ち並ぶ鉄工関連の 工業団地 北西16m市道 水道、下水 長岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄工、機械金属関連の工場が 多い、長岡北スマートＩＣに 近い工業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 5.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄工、機械金属関連の既成工業団地であり、当面現状の地域性が続くと予測する。周辺の高速ＩＣや幹線道路整 備によりアクセスが良くなっており、需要に対する供給も限定的であるため、今後の地価は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の工場事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内の工業地域一円。近隣地域付近は機械金属関連等の工場が多いが近年は属性業種が多様となって おり、需要者の中心は市内外の中小法人等である。近年は高速ＩＣやアクセス道路の整備により、近隣地域の工業地と しての立地性は向上している。熟成度の高い工業団地であるため供給物件も限定され需要を満たしておらず、このとこ ろの地価は強含みで推移している。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自社工場を中心とした工業地域で賃貸物件は見られず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しない。比準価格は同一需給圏内より価格牽連性が認められる工場地、流通業務地等の取引事例を採用し、これを基礎 とした実証的な価格であり、試算過程も適切で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検 討を踏まえた上で、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 72.0] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染禍前水準に投資額は回復。しかし原材料 価格が高止まりし、中小企業の業況は厳しい 。経済減速懸念もあり、投資意欲の改善はや や鈍い。 近年、付近に北スマートＩＣや流通産業団地 が整備されて交通アクセスが良くなり、団地 内は供給も限定的であるため地価は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％