令和6年1月14日　提出 長岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市城岡２丁目２３番１外 ｢城岡２－８－１｣ ②地積 　(㎡) 19,795   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 2:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ古くからの工 業地域 西10m市道、北側道 水道、ガス、下水 北長岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 精密機器工場が集積する古く からの工業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北方 450m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　精密測定器工場や鋳造工場等が集積する古くからの工業地域。市街地に立地するため周辺の工場用地の供給は 少なく、慢性的な敷地不足が否めない等、潜在的な需要は強いものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市内を中心とした近隣の工業地域一円。精密機器製造や金属加工業、鋳造業等の工場が多く、需要 者はこれらを経営する事業者等である。戦前からの企業が多く集積する工業地域であり、市街地に位置し周囲に工場用 地の供給は少なく慢性的な敷地不足が否めない。原材料価格の高騰や経済情勢等、先行きには不透明感があるものの需 要は底堅い。取引される規模はまちまちであり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有の工場が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、 近隣工場地域の事例が少ない中で範囲を拡大しているものの、利用状況や立地に配慮し、相対的に類似性の高い事例を 選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を 基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業地に対する需要は堅調に推移して いるが、原材料価格高騰や人手不足等が生産 活動に与える影響については先行き不透明な 状態である。 多様な業種が集積する古くからの工業地域で あるため新規の需要は少ないものの、既存工 場の増設や従業員用駐車場等の需要が見込ま れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％