令和6年1月9日　提出 長岡 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-14 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宝１丁目２番２２ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の工場、営 業所、店舗等の混在 する地域 東16m市道 水道、ガス、下水 北長岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の事務所、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 営業所、倉庫、工場が混在し 繁華性は劣る地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の商工混在地域であるが、店舗需要は減少している。一方、良好な街路条件を活かした比較的小規模の倉 庫、営業所需要がやや増加している。これらを背景に、今後の地価は微下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市内の幹線道路沿線を中心に工場、営業所、店舗等が混在する地域である。需要者は、製造業、 営業所、沿道型店舗を営む市内外の法人、個人事業者である。商業需要は郊外の新興路線商業地域等が、工業需要は新 しく開発された工業団地が中心であるが、近隣地域は街路条件が比較的良好なことから需要は底堅い。取引される画地 規模は多様であり、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、同一沿線を中心に事例を選択することができた。 街路条件や接近条件、さらには土地利用状況での類似性に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いもの と思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [150.8] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、世帯数増加。土地取引件数は横 ばい。県内の景況感は緩やかに改善。物価高 、人手不足の影響が懸念される。 　良好な街路条件により、需要は比較的底堅 い。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％