令和6年1月5日　提出 長岡 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-13 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市千手３丁目８３番 ｢千手３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 北22m国道 水道、ガス、下水 長岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの住宅が混在する既 成商業地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 長岡駅南西方 1.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場を完備した大規模商業施設が顧客を吸引しており、近隣地域を取り巻く商業環境は極めて厳しい。そのた め店舗の維持が困難となり、住宅地域化が進む可能性がある。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡駅を中心として半径１．５ｋｍ程度の範囲に存する繁華性の低い商業地域、住商混在地域などであ る（価格高位の商業地域は除く）。圏域内の商業地域の収益性は低く、中には繁華性が著しく低下したことにより住宅 地域化している地域もある。典型的な需要者は開業を目指す個人だが、出店需要は極めて少ない。また、住宅地として の競争力も高くないため不動産取引が少ない。よって、需給の中心的な価格帯を把握することが困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域ではあるが自用を中心とした地域であること、繁華性が低位にあることから、地価は収益性に基づ き形成されていない。比準価格は、近隣地域や類似地域における価格牽連性の強い取引事例などを基礎として試算した もので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する 説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向にあるが、世帯数は 微増。企業の業況感は振れを伴いつつ緩やか に持ち直しているが、先行きに対する不透明 感が残る。 金融機関や個人商店などが多少見られるもの の、繁華さはなく衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％