令和6年1月15日　提出 長岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市要町１丁目１０１１番外 ｢要町１－４－３９｣ ②地積 　(㎡) 3,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場、店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東16m県道、北東側道 水道、ガス、下水 宮内 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線県道沿いの事業所地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮内駅北西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 フェニックス大橋から繋がる県道がバイパスまで延伸したことから、近隣地域の交通アクセスは向上している。 しかしながら、核となる物販店舗等がないため、繁華性に乏しく、地価は今後とも下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建程度の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡中心市街地の幹線沿いで店舗、営業所などが立地する地域一円である。需要者は大手企業、地元企業 、飲食店関係など多様な業種に及ぶ。周辺幹線道路網の整備が進むことにより、各方面への交通アクセスが向上する一 方、商業エリアの分散化も続いており地域間の競合が強まっている。取引される価格水準は規模等によりばらつきがあ り、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用の店舗、事業所等が中心で、賃貸需要が 見込めないため、市場参加者の観点から、その適用を断念した。取引事例比較法においては、対象標準地と同一路線の 事例も含む長岡駅南方の幹線道路沿いの事例を採用しており、比準価格の信頼性及び規範性は高いと思料する。したが って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。取引価格は、工業地を除き総じて 下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向 で推移している。 幹線道沿いで通行量も多いが、立地する業種 は雑多で集客力のある専門店等はみられない 。地域要因に格別の変動要因は見られない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％