別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
長岡 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市四郎丸４丁目９１番
｢四郎丸４－７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所、住宅が混在する
商業地域		 西22m市道 水道、ガス、下水 長岡

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の劣る路線商業地域 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長岡駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　戸建住宅も混在するなど繁華性の低い路線商業地域であり、需要は総じて弱い。しかしながら、長引く地価下
落により値頃感も出てきている。そのため、今後の地価は、若干の下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市中心部及びその周囲に存する既成商業地域及び商住混在地域。需要者は、市内外の法人及び個
人事業者である。川西地区や郊外における路線商業地域又は新興商業集積地区への顧客流出が継続し、既成の路線商業
地域に対する需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要の中心価格帯を容易
に見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自用の建物が多い上に、賃貸は築後相当期間を経過した建物に関して見られることが多い上に、賃料は総額重視で決
定される傾向がある。さらに、多くの想定に基づいた収益価格の信頼性は相対的に低い。そこで、同一沿線に存する商
業地域の事例を中心に選択し、土地利用状況に配慮して比較検討を行った結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を
重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 76,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口減少、世帯数増加。土地取引件数は横
ばい。県内の景況感は緩やかに改善。仕入価
格上昇、人手不足の影響が懸念される。


　相対的な値頃感もあるものの、繁華性の劣
る商業地域であり、需要は弱含み。



　特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公７０

-7		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
南6m、角地
２住居

(70,200)
b ５調５６

-44		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
南16.5m、
二方路
近商

(100,298)
c ４公７７

-32		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ５調５６

-43		 長岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
北4m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
75,730 		 100
[  95.6]
79,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,200 
b (　           ) 
60,061  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  89.6]
78,073 		 100
[ 104.0]
75,070 
75,100 
c (　           ) 
78,764  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,322 		 100
[ 100.0]
76,322 
76,300 
d (　           ) 
66,382  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
72,578 		 100
[  90.7]
80,020 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,900 円／㎡]  



長岡 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,512,839 
1,891,160 
6,621,679 
5,866,750 
754,929 		 （　0.9438）
712,502 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     13,194,481 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   406 ㎡     18.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２室、専有面積約６２㎡を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 当地域における同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
2,321 
286,063 		 2.0  572,126 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,857 
228,875 		 2.0  457,750 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,671 
205,951 		 2.0  411,902 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
85.0 
369.75 

720,889 		 1,441,778 
0 
⑨年額支払賃料        720,889 円　×　12ヶ月　＝　       8,650,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     369.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,650,668 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       739,093 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,499,575 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,441,778 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,512,839 円　　　　（　        20,968 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４調収５６
　　　　-1		 1,504  
(   1,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,816 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,857 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収４１
　　　　-1		 2,687  
(   2,680) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[125.0]		 100
[130.0]
1,914 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,160 円  　　　        9,238,668　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      744,000 円  　　　　     77,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,891,160 円　（　　　　　　         4,658 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,866,750 円  
（　　　　　        14,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,512,839 円      
②総費用 1,891,160 円      
③純収益　①－② 6,621,679 円      
④建物等に帰属する純収益 5,866,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 754,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 712,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,194,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市四郎丸四丁目９１番
 1104000417065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
長岡 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.
鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 77,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市四郎丸４丁目９１番
｢四郎丸４－７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所、住宅が混在する
商業地域		 西22m市道 水道、ガス、下水 長岡

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 核店舗等がなく集客性は乏し
い。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長岡駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業繁華性は低いもののマンションも見られ用途の多様性がある。価格調整は進展しつつあるが、地価は緩やか
に下落するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡駅を中心とした商業地域、その周辺の混在地域等である。需要の中心は、市内の企業及び個人事業者
等である。企業の経営コスト圧縮の影響もあり事務所需要は低迷、川西地区及び周辺の商業集積地と比べ核店舗等がな
く顧客の流出が続いている。背後地にあっては繁華性の低迷から住宅地利用も増えている。成約される取引の多くは画
地規模、利用目的も様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引を基礎とした複数の事例より求めたもので信頼性は高い。収益価格は事務所の賃貸を想定したが
低位に求められた。自社所有の建物が多く、賃貸需要は弱いため元本に見合う賃料水準の維持が困難なことによるもの
と考えられる。収益資料の信頼性に限界があり収益価格の精度は相対的に劣ると判断する。以上、比準価格を重視し、
収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.8]		 [100.0]
100		 77,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体
よりやや低い。前年同期比で土地取引件数、
新設住宅着工戸数は減少。


核店舗が不在なため繁華性が乏しい。需要は
弱含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調５６

-43		 長岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
北4m、角地
近商

(90,300)
b ５調５６

-44		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
南16.5m、
二方路
近商

(100,298)
c ５調８３

-49		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14.9m市
道、中間画地
近商

(90,300)
d ５調４１

-46		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m国道、
南西6.5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,382  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
72,430 		 100
[  94.8]
76,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,400 
b (　           ) 
60,061  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[  89.6]
78,231 		 100
[ 100.0]
78,231 
78,200 
c (　           ) 
75,706  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
78,894 		 100
[ 101.8]
77,499 
77,500 
d (　           ) 
76,531  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
87,124 		 100
[ 113.2]
76,965 
77,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,200 円／㎡]  



長岡 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,006,342 
1,802,871 
6,203,471 
5,503,390 
700,081 		 （　0.9438）
660,736 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     12,235,852 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   406 ㎡     18.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所平均６０㎡程度２区画を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 当該地域の同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,240 
266,560 		 2.0  533,120 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
1,788 
212,772 		 2.0  425,544 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
1,645 
195,755 		 2.0  391,510 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
85.0 
357.00 

675,087 		 1,350,174 
0 
⑨年額支払賃料        675,087 円　×　12ヶ月　＝　       8,101,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,101,044 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       695,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,993,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,350,174 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,006,342 円　　　　（　        19,720 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５６
　　　　-2		 2,687  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[125.0]		 100
[115.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]
1,806 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,788 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収５６
　　　　-12		 1,474  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 80.0]		 100
[125.0]
1,776 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 363,500 円  　　　　     72,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 260,671 円  　　　        8,689,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,700 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      697,900 円  　　　　     72,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       145,400 円  　　　　     72,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,700 円  　　　　     72,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,802,871 円　（　　　　　　         4,441 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,503,390 円  
（　　　　　        13,555 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,006,342 円      
②総費用 1,802,871 円      
③純収益　①－② 6,203,471 円      
④建物等に帰属する純収益 5,503,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 700,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 660,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,235,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市四郎丸四丁目９１番
 1104000417065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考