別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市表町１丁目９番１２
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層店舗等、マン
ションの建ち並ぶ商
業地域		 西22m国道 水道、ガス、下水 長岡

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長岡市中心部の国道沿いの既
成商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 長岡駅西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　大手通背後の既成商業地域。ミライエ長岡オープンによる中心部への顧客回帰の期待感はあるものの周辺地域
への波及効果は乏しく、既存商業地の衰退傾向が続いている等、需要は弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市中心部及びその周辺の商業地域。需要者は、県内外の個人事業者や法人、マンション開発業者等
である。米百表プレイスミライエ長岡がオープンし、中心部への顧客回帰の期待感が見られる。一方で、背後地につい
ては波及効果は乏しく、郊外型商業施設との競合による顧客流出も続く等、既存商業地の衰退傾向が続いている。取引
件数が少ないうえに規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　既成商業地では空室も目立つ中で賃料も弱含みで推移している等、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格が低位に算出された。比準価格は、事例が少ない中で、競争代替関係に配慮し、相対的に立地条件が類似
する事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、
比準価格を重視し、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.9]		 [100.0]
100		 99,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の景況感は改善の兆しが見られるものの
、原材料価格や人件費の高騰などの影響もあ
り、先行きについては不透明な状況が続いて
いる。

駅周辺部の既存商業地域との競合、及び、郊
外型商業施設との競争による顧客流出等によ
り、需要は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公５６

-5		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
b ５調５６

-41		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ５公８２

-5		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北32m市道、
東6.2m、角地
商業

(100,400)
d ４調４８

-5		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,837  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  42.0]		 100
[ 100.0]
80,000 		 100
[  84.6]
94,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,600 
b (　           ) 
80,402  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  82.0]		 100
[ 100.0]
96,777 		 100
[  95.0]
101,871 
102,000 
c (　           ) 
114,684  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
107,558 		 100
[  95.4]
112,744 
113,000 
d (　           ) 
128,272  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
137,679 		 100
[ 118.8]
115,891 
116,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



長岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,374,559 
2,745,111 
8,629,448 
8,251,300 
378,148 		 （　0.9438）
356,896 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      6,609,185 円　　　　（　     36,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.50 Ｓ4 555.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   181 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～４階事務所（各階２室）を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.50 
85.0 
115.18 
2,800 
322,504 		 3.0  967,512 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
135.50 
90.0 
121.95 
1,943 
236,949 		 3.0  710,847 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
135.50 
90.0 
121.95 
1,943 
236,949 		 3.0  710,847 
0.0  0 
塔屋
  ～  
13.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
555.00 
86.7 
481.03 

1,033,351 		 3,100,053 
0 
⑨年額支払賃料      1,033,351 円　×　12ヶ月　＝　      12,400,212 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     481.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,400,212 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,054,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,346,194 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,100,053 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,374,559 円　　　　（　        62,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５８
　　　　-1		 1,960  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
2,003 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,948 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,943 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収５７
　　　　-1		 1,948  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,893 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 620,011 円  　　　       12,400,212　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,046,400 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       163,500 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,745,111 円　（　　　　　　        15,166 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,251,300 円  
（　　　　　        45,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,374,559 円      
②総費用 2,745,111 円      
③純収益　①－② 8,629,448 円      
④建物等に帰属する純収益 8,251,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 378,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 356,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,609,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市表町一丁目９番１２
 1104000256931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
長岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市表町１丁目９番１２
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層店舗等、マン
ションの建ち並ぶ商
業地域		 西22m国道 水道、ガス、下水 長岡

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店街に近接する住商混在
地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 長岡駅西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 大手通沿いの再開発事業に対する期待感はあるが、近隣地域の不動産需給に直ちに影響するとは考えられない。
また、周辺飲食店街の商況は芳しいとは言い難い。よって当面、地価は弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長岡駅を中心として半径１ｋｍ程度の範囲に存する商業地域、住商混在地域である。大手通沿いでは再
開発事業が行われており、中心市街地の求心力等の回復に期待が寄せられているが、現時点においてその効果が十分発
現しているとは言えない。圏域内では地場の不動産業者などの根強い需要があるものの、物件供給が少ない。また、取
引が顕在化しにくく、顕在化したとしても物件の個別性が強いため、需給の中心的な価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては賃貸需要が弱いため、収益獲得を目的として新たに賃貸建物を建設する動きは見られない。その
ため地価は収益性に基づき形成されていない。よって、収益価格は市場参加者に対する説得力に欠ける。一方、比準価
格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、実証的で説得力を有する。従って、代表標準地との検討を踏
まえ収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 [100.0]
100		 98,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡市の人口は減少傾向にあるが、世帯数は
微増。企業の業況感は振れを伴いつつ緩やか
に持ち直しているが、先行きに対する不透明
感が残る。

令和５年７月にミライエ長岡がオープンした
が、その波及効果は明確には認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調５６

-41		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
b ５調５６

-42		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
北8m、二方路
商業

(100,600)
c ５調４１

-46		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m国道、
南西6.5m、
二方路
商業

(100,400)
d ５公５６

-36		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西11m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,402  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
98,894 		 100
[  98.7]
100,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
91,642  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,626 		 100
[  90.1]
99,474 
99,500 
c (　           ) 
76,531  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
87,035 		 100
[  88.0]
98,903 
98,900 
d (　           ) 
133,287  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
124,147 		 100
[ 121.9]
101,843 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



長岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,509,310 
2,772,973 
8,736,337 
8,402,700 
333,637 		 （　0.9438）
314,887 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      5,831,241 円　　　　（　     32,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 Ｓ4 553.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   181 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
85.0 
114.75 
2,652 
304,317 		 3.0  912,951 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
135.00 
90.0 
121.50 
2,072 
251,748 		 3.0  755,244 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
135.00 
90.0 
121.50 
1,968 
239,112 		 3.0  717,336 
0.0  0 
塔屋
  ～  
13.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
553.00 
86.7 
479.25 

1,034,289 		 3,102,867 
0 
⑨年額支払賃料      1,034,289 円　×　12ヶ月　＝　      12,411,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     479.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,411,468 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       930,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,480,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,102,867 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,509,310 円　　　　（　        63,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収７０
　　　　-5		 1,711  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,075 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,072 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収７０
　　　　-6		 1,654  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 620,573 円  　　　       12,411,468　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,065,600 円  　　　　    111,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       166,500 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,772,973 円　（　　　　　　        15,320 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     553.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,402,700 円  
（　　　　　        46,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,509,310 円      
②総費用 2,772,973 円      
③純収益　①－② 8,736,337 円      
④建物等に帰属する純収益 8,402,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 333,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 314,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,831,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市表町一丁目９番１２
 1104000256931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考