令和6年1月5日　提出 長岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市福住２丁目５７番 ｢福住２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所等の建 ち並ぶ近隣商業地域 南15m市道 水道、ガス、下水 長岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅に近い幹線道路沿いの 既成商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長岡駅から徒歩圏内にある幹線道路沿いにあって、車両交通量が多いものの出店需要を見込みにくい。周辺地域 では戸建住宅の建築が散見され、近隣地域が住宅地域化していく可能性を否定できない。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡駅を中心として半径１．５ｋｍ程度の範囲に存する繁華性の低い商業地域、住商混在地域などであ る（価格高位の商業地域は除く）。圏域内の商業地域の収益性は低く、中には繁華性が著しく低下したことにより住宅 地域化している地域もある。典型的な需要者は開業を目指す個人だが、出店需要は極めて少ない。また、住宅地として の競争力も高くないため不動産取引が少ない。よって、需給の中心的な価格帯を把握することが困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域ではあるが自用を中心とした地域であること、繁華性が低位にあることなどから、地価は収益性に 基づき形成されていない。比準価格は、価格牽連性の強い取引事例、代替競争性が高い取引事例などを基礎として試算 したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対 する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡（県） 5-7             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向にあるが、世帯数は 微増。企業の業況感は振れを伴いつつ緩やか に持ち直しているが、先行きに対する不透明 感が残る。 昔ながらの店舗などが見られるものの商業性 が希薄であり、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％ -0.7 ％