令和6年1月12日　提出 長岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市谷内１丁目甲１１０番 ｢谷内１－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ3 店舗、事務所が建ち 並ぶ中心的商業地域 南西7m県道 水道、ガス、下水 見附 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栃尾中心部の旧くからの既成 商業地域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 見附駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 栃尾地区中心部に存する既成の商業地域であるが、周辺市等への顧客流出が続いており繁華性は低下している。 また背後地人口の減少や高齢化等もあり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、栃尾地区の既成の商業地域一帯と判定した。主たる需要者は、地元の個人事業者及び法人、または県内 法人等である。既成の商業地は路線商業地域への顧客流出により繁華性は低下する一方であり、衰退傾向に歯止めがか からず、需要は弱含みである。取引件数が少ないうえに規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の自用建物の多い商業地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己 利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃尾地区については、市内でも人口減少及び 高齢化がやや大きい地域であり、宅地需要は 限定的である。 衰退傾向にある既成の商業地域。銀行は存続 しているが、郊外路線商業地域への顧客流出 に歯止めはかからない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％