令和6年1月9日　提出 長岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宮内３丁目１２９番６ ｢宮内３－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗や住宅が 建ち並ぶ近隣商業地 域 東18m県道 水道、ガス、下水 宮内 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅兼店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮内駅付近の近隣商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 宮内駅南東方 150m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 宮内駅前商店街であり、地域性は当面ほぼ不変と予測する。周辺路線商業地域への顧客流出、店舗の廃業等によ り、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の住宅兼店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮内駅周辺の既成商業地域、混在地域及び周辺の商業地域である。需要者の中心は市内外の法人、個人事 業者である。当該圏域に存する既成商業地域は郊外型店舗等の進出により顧客の流出が目立ち衰退傾向にあり、繁華性 が低下している。繁華性の低下により、不動産に対する需要も減退し続けており、地価は下落傾向にある。取引される 画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗等が中心であり賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算し ない。同一需給圏内では自用を前提とした不動産の価格水準を指標に取引されることが一般的であるため、代表標準地 との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした類似商業地等の取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重 視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [163.8] [100.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の再開により飲食、サービス消 費は回復傾向。しかし人手不足、実質賃金の 減少等から商業投資の改善程度はやや鈍い。 宮内駅付近の近隣商業地域であるが、近年住 宅も混在するようになり繁華性が低下し、商 業目的の需要は弱くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +26.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％