別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市殿町２丁目２番６
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 南15m市道、背面道 水道、ガス、下水 長岡

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅や市役所に近い市中心部の
飲食店舗が多い既成商業地域		 街

路		 １５ｍ市道、背面道 交通

施設		 長岡駅南西方

460m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市中心部に位置する飲食店街を中心とする既成商業地域である。需要者は長岡市内の法人及び個人
事業者が中心である。需給環境は、飲食店街等の客足は新型コロナの影響による減少からの回復が未だ芳しくはない状
況で、繁華性は低迷しており、出店需要は少なく商業地需要の低迷が続いている。土地の取引数は少なく、取引価格は
規模等によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域であるが、建物を賃貸する目的での土地取引はほとんど無く、収益価格は市場
参加者の属性から規範性に欠ける。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的
で規範性がある。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し収益価格は参酌するに留め、代表標準地と
の均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 89,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直している。長岡市
は人口が減少傾向で、商業地価格の平均は下
落基調にあるが下落率は緩和している。


小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、
地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調５６

-42		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
北8m、二方路
商業

(100,600)
b ６公５６

-5		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
c ６公７０

-8		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ５調４１

-46		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m国道、
南西6.5m、
二方路
商業

(100,400)
e ５調８１

-9		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,642  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,626 		 100
[ 100.0]
89,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,600 
b (　           ) 
33,837  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 100.0]
84,000 		 100
[  97.8]
85,890 
85,900 
c (　           ) 
60,514  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.5]
82,003 		 100
[  90.6]
90,511 
90,500 
d (　           ) 
76,531  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
87,035 		 100
[ 100.0]
87,035 
87,000 
e (　           ) 
73,412  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  88.0]		 100
[  97.0]
85,401 		 100
[  97.6]
87,501 
87,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



長岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,036,107 
630,066 
2,406,041 
2,182,950 
223,091 		 （　0.9460）
211,044 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,138,118 円　　　　（　     36,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 87.50 Ｓ2 175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   115 ㎡      5.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 下記用途を前提に、１階はフロア貸し、２階は２Ｋ（各戸３７．１９㎡）２戸、駐車場なしを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 エントランス、階段室等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.50 
82.0 
71.75 
2,137 
153,330 		 3.0  459,990 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
87.50 
85.0 
74.38 
1,670 
124,215 		 1.0  124,215 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.00 
83.5 
146.13 

277,545 		 584,205 
0 
⑨年額支払賃料        277,545 円　×　12ヶ月　＝　       3,330,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,330,540 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,030,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           584,205 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,036,107 円　　　　（　        26,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収２８
　　　　-3		 1,717  
(   1,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,718 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収２８
　　　　-4		 1,436  
(   1,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,626 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,500 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,916 円  　　　        3,330,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,100 円  　　　　     29,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,550 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         630,066 円　（　　　　　　         5,479 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,182,950 円  
（　　　　　        18,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,036,107 円      
②総費用 630,066 円      
③純収益　①－② 2,406,041 円      
④建物等に帰属する純収益 2,182,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 223,091 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 211,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,138,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市殿町二丁目２番６
 1104000592514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市殿町２丁目２番６
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 南15m市道、背面道 水道、ガス、下水 長岡

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅や市役所に近い市中心部の
飲食店舗が多い既成商業地域		 街

路		 １５ｍ市道、背面道 交通

施設		 長岡駅南西方

460m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 殿町地区の一角を占める近隣地域は、飲食店の廃業、大手通地区全体の商業繁華性の低下により商況低迷が続い
てきたが、地域内には新規不動産投資の動きも見られ、今後は、地価下落に歯止めがかかるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大手通地区の既成商業地域。標準地付近は歓楽街殿町に所在し、需要者は店舗運営や投資を行う個人及び
法人事業者、不動産業者等である。大手通地区の商業的停滞により来訪者が減少している。これまで新型コロナ後の飲
食店利用客の戻りが鈍く、域内の商業投資は減退が顕著であったが、近隣地域内でも敷地拡張のための取引が見られる
ようになってきており、改善の予兆が見られる。取引される画地規模はばらつきがあり、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格を求めた。空室率の高止まりや賃料水準が低下傾向にある
現在の賃貸市況等を考慮すると、収益価格の前提とした賃料水準等の諸元には信頼性に若干の懸念がある。取引事例比
較法においては、近隣地域の事例を採用しており、比準価格の信頼性及び規範性は高いと思料する。よって、比準価格
を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.6]		 [100.0]
100		 89,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾
向にある。取引価格は、工業地を除き総じて
下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向
で推移している。

長年、中心部空洞化による需要縮小が続いて
きたが、新規投資等の動きも見られ、地域に
改善の兆しが見られる。


個別的要因に格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調５６

-41		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
b ５調５６

-42		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
北8m、二方路
商業

(100,600)
c ６公５８

-8		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
d ５調４１

-46		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m国道、
南西6.5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,402  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
98,894 		 100
[ 111.7]
88,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,500 
b (　           ) 
91,642  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,626 		 100
[ 100.0]
89,626 
89,600 
c (　           ) 
67,737  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
74,962 		 100
[  80.2]
93,469 
93,500 
d (　           ) 
76,531  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
87,035 		 100
[  98.8]
88,092 
88,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



長岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,075,467 
637,624 
2,437,843 
2,212,350 
225,493 		 （　0.9460）
213,316 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,182,667 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 87.50 Ｓ2 175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   115 ㎡      5.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 下記用途を前提に、１階はフロア貸し、２階は２Ｋ（各戸３７．１９㎡）２戸、駐車場なしを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 エントランス、階段室等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.50 
82.0 
71.75 
2,137 
153,330 		 3.0  459,990 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
87.50 
85.0 
74.38 
1,717 
127,710 		 2.0  255,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.00 
83.5 
146.13 

281,040 		 715,410 
0 
⑨年額支払賃料        281,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,372,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,372,480 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       303,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,068,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           715,410 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,075,467 円　　　　（　        26,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収４４
　　　　-5		 1,606  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.1]		 100
[ 99.0]
1,652 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,717 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収５７
　　　　-3		 1,769  
(   1,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.8]		 100
[100.0]
1,790 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,500 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,174 円  　　　        3,372,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,900 円  　　　　     30,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,150 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         637,624 円　（　　　　　　         5,545 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,212,350 円  
（　　　　　        19,238 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,075,467 円      
②総費用 637,624 円      
③純収益　①－② 2,437,843 円      
④建物等に帰属する純収益 2,212,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 225,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 213,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,855 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,182,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市殿町二丁目２番６
 1104000592514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考