令和6年1月15日　提出 長岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市台町２丁目７８番 ｢台町２－２－８｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ駅裏の商 業地域 西15m市道 水道、ガス、下水 長岡 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅東口近くの商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 180m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅裏の商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市中心部のうち、長岡駅に比較的近い既成商業地域である。需要者は店舗や事務所を必要とする長 岡市内の法人及び個人事業者が中心である。需給環境は、近隣地域及びその周辺は規模の比較的小さな店舗や飲食店が 多く、駅西口や郊外の路線商業地域と比較して繁華性等が劣り、需要は弱含みで推移している。土地の取引数は少なく 、取引価格は規模等によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗ビル等が建ち並ぶ駅裏の商業地域で、標準地は画地規模が小さいこと等から収益還元法は適用できなかった。比準 価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的で の土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    229,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [225.5] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。長岡市 は人口が減少傾向で、商業地価格の平均は下 落基調にあるが下落率は緩和している。 店舗ビル等が建ち並ぶ駅裏の商業地域で、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+105.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％