別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長岡 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.
鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市神田町３丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 事務所

ＲＣ5		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東27m国道 水道、ガス、下水 長岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       455 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの既成商業地域 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 長岡駅北方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部に近い既成商業地域であり、街路条件は良好であるものの、郊外の新興商業地への顧客流出、総合
病院の移転等から今後も地域的に衰退していくと予測する。地価は継続的に下落していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧長岡市川東地区の既成商業地域及び周辺混在地域。国道沿いに小売りの店舗併用住宅のほか事務所や
医院等も見受けられる地域であり、需要者は、これらを経営する個人及び法人が中心である。核店舗の不在に加えて地
域の総合病院の移転による交通量の減少を受け、地域は衰退し、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模
もばらつきがあるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格を求めた。衰退が進む地域にあって空室も多く、賃料も弱
含みで推移していること、及び、周辺は自用の建物も多く地価と収益との関連性が相対的に低い地域であることから、
収益価格が低位に算出された。したがって、本件においては、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾
向にある。取引価格は、工業地を除き総じて
下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向
で推移している。

核店舗の不在に加えて地域の総合病院の移転
による交通量の減少を受け、衰退しつつある
。地域要因に格別の変動要因は見られない。


個別的要因に格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調８１

-10		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b ５調４４

-17		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ６公４４

-11		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東13m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ５調５７

-46		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ６公７０

-7		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
南6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,862  		 100
[  50.0]		 [  97.4]
100		 100
[  20.0]		 100
[ 101.0]
66,174 		 100
[ 101.0]
65,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,500 
b (　           ) 
54,758  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
66,394 		 100
[  99.8]
66,527 
66,500 
c (　           ) 
66,406  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,340 		 100
[  96.9]
68,462 
68,500 
d (　           ) 
21,703  		 100
[  50.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
61,699 		 100
[  96.8]
63,739 
63,700 
e (　           ) 
66,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.5]
75,969 		 100
[ 106.0]
71,669 
71,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 業者仕入

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



長岡 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,481,610 
1,748,610 
6,733,000 
6,071,100 
661,900 		 （　0.9460）
626,157 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,277,588 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   462 ㎡     13.0 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～３階共同住宅（６戸、各戸４３．２㎡）を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
160.00 
83.0 
132.80 
2,195 
291,496 		 3.0  874,488 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
160.00 
81.0 
129.60 
1,649 
213,710 		 1.0  213,710 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
81.7 
392.00 

718,916 		 1,301,908 
0 
⑨年額支払賃料        718,916 円　×　12ヶ月　＝　       8,626,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,626,992 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       517,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,469,372 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,301,908 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,481,610 円　　　　（　        18,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５６
　　　　-4		 1,819  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収４４
　　　　-3		 1,568  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,737 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 413,000 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 269,610 円  　　　        8,986,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      792,900 円  　　　　     82,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       123,900 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,748,610 円　（　　　　　　         3,785 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,071,100 円  
（　　　　　        13,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,481,610 円      
②総費用 1,748,610 円      
③純収益　①－② 6,733,000 円      
④建物等に帰属する純収益 6,071,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 661,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,277,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市神田町三丁目１番３
 1104000326911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
長岡 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市神田町３丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 事務所

ＲＣ5		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東27m国道 水道、ガス、下水 長岡

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 長岡市中心部の北方に近接す
る国道沿いの既成商業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 長岡駅北方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大手通商業地域に近接する既成商業地域である。店舗や事業所の廃業、移転、統合等により住宅混在化、繁華性
が低下し、商業目的の土地需要は減退している。そのため今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の住宅兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡市大手通り周辺における既成商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者の中心は市内外の法人、
個人事業者である。国道沿いに旧来から店舗、事務所等が見られる既成商業地域であるが、大手通りの商業的衰退の影
響、総合病院の移転、個人店の廃業や住宅への転換、空家の増加等により繁華性は長期間低下し続けている。そのため
需要も減退し、地価は下落傾向が続いている。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現在の賃貸市況の持続性が不透明であること等を考慮すると、収益価格の前提とした賃料水準、空室率、還元利回り等
は信頼性にやや疑いがある。これに対して、比準価格は実際に市場において取引された取引事例に基づいて試算した実
証的な価格であり、信頼性は大きく優る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視し、収益価格
を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     83,900 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 66,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の再開により飲食、サービス消
費は回復傾向。しかし人手不足、実質賃金の
減少等から商業投資の改善程度はやや鈍い。


近隣地域は店舗等の廃業、移転、統合等によ
り住宅や空家、空地が混在するようになり繁
華性が低下し、需要は長期の減退傾向が続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調４４

-17		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b ５調４８

-4		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東8m、角地
近商

(100,300)
c ５調８１

-9		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ５調８３

-49		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14.9m市
道、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,758  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
66,394 		 100
[  99.0]
67,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,100 
b (　           ) 
52,172  		 100
[  80.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
61,926 		 100
[  92.1]
67,238 
67,200 
c (　           ) 
73,412  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  88.0]		 100
[  97.0]
85,401 		 100
[ 128.5]
66,460 
66,500 
d (　           ) 
75,706  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,252 		 100
[ 112.7]
66,772 
66,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



長岡 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,180,493 
2,047,414 
7,133,079 
6,445,950 
687,129 		 （　0.9460）
650,024 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,745,569 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 180.00 Ｓ3 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   462 ㎡     13.0 m x   38.5 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 下記用途を前提に、１階は部分貸し、２～３階は１ＬＤＫ（各戸４６．５㎡）３戸、平面駐車場８台を想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 当地域の同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
170.00 
80.0 
136.00 
2,081 
283,016 		 3.0  849,048 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
170.00 
82.0 
139.40 
1,734 
241,720 		 1.0  241,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
81.3 
414.80 

766,456 		 1,332,488 
0 
⑨年額支払賃料        766,456 円　×　12ヶ月　＝　       9,197,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     414.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,197,472 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       797,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,168,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,332,488 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,180,493 円　　　　（　        19,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収５７
　　　　-4		 1,792  
(   1,791) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,734 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公収５７
　　　　-5		 1,708  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,725 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 438,500 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 298,964 円  　　　        9,965,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,900 円  　　　　     87,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       131,550 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,047,414 円　（　　　　　　         4,432 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,445,950 円  
（　　　　　        13,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,180,493 円      
②総費用 2,047,414 円      
③純収益　①－② 7,133,079 円      
④建物等に帰属する純収益 6,445,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 687,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 650,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,745,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市神田町三丁目１番３
 1104000326911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考