令和6年1月15日　提出 長岡 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -45 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市亀貝町字大割１８５０番外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 いバイパスに近い住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 長岡 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡市北部の郊外に位置する 市街化調整区域内の既成住宅 地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成の住宅地域であり、格別の変動要因もないため、当面は現状を維持すると予測する。地 域内に相応な価格での取引も見られるため、地価は、下落ながらも概ね安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市北部を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺に点在する集落地域と強い代替競争 関係が成立している。主たる需要者は、地縁者が中心である。生活利便性が劣る地域であるが、長岡東バイパスに近く 中心部へのアクセスは比較的良く、周辺の類似地域においては割安感を求める需要も若干認められる。取引件数が少な く、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用目的の需要が中心の市街化調整区域内の 既成住宅地にあって、賃貸需要が見込まれないため、その適用を断念した。取引事例比較法においては、近隣地域の事 例を採用しており、比準価格の信頼性及び規範性は高いと思料する。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては比準 価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [106.1] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。取引価格は、工業地を除き総じて 下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向 で推移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に格別の変動要因は見られない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％