別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長岡 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 -43 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.
鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市才津西町１６６７番１外
 ②地積
　(㎡)		 460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 長岡

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 小学校が付近に存する既成集
落地域		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 長岡駅南西方

6.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の住宅地域で地域要因の変動も特になく、現環境を維持して推移するものと予測される。宅地
需要は全体的に見ると弱含みで、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内の郊外に存する住宅地域や農家集落地域である。需要者の中心は圏内居住者や地縁的選好性を有
する個人が中心である。周辺地域における近年の道路整備等により相応の居住環境ではあるが、限定的な需要層から宅
地需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は取引自体が少なめで、立地や画地規模により価格は様々で、明確な
価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域内の住宅地域で、建築規制等を鑑みて収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法において
は類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実
態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,400 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.8]		 [100.0]
100		 14,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾
向にある。県内経済は、原材料価格等の上昇
による影響などがみられるものの、緩やかに
持ち直している。

特段地域要因に変動はない。周辺地域におけ
る近年の道路整備等により相応の居住環境で
はあるが、限定的な需要層から宅地需要は弱
含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公７７

-9		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ４調８２

-10		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北4.5m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
c ５公４５

-16		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ６公５７

-25		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西5m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,797  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
16,977 		 100
[ 115.3]
14,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,700 
b (　           ) 
12,019  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
14,353 		 100
[  96.0]
14,951 
15,000 
c (　           ) 
11,616  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,151 		 100
[  75.0]
14,868 
14,900 
d (　           ) 
8,781  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
8,763 		 100
[  58.8]
14,903 
14,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,800 円／㎡]  



長岡 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の住宅地域で、建築規制等を鑑みて収益還元法の適用は見送った。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長岡 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市才津西町１６６７番１
 1104000368710-0000
2 　長岡市才津西町１６６８番１
 1104000368712-0000
3 　長岡市才津西町１６６９番
 1104000368714-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
長岡 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 -43 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.
鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市才津西町１６６７番１外
 ②地積
　(㎡)		 460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 長岡

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 才津小学校に近い農家住宅地
域		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 長岡駅南西方

6.1km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　在来の集落地域のため近隣地域の土地利用状況に大きな変化はないが、周辺街路網の整備に伴う商業利便性の
向上もあり、今後の地価は微下落程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市長岡地域の市街化調整区域内に存する集落地域。需要者は、圏内の居住者及び地縁関係者に概
ね限定される。周囲における幹線道路網の整備に伴い、流通センターや商業施設への利便性が向上し、直近では需給が
均衡しつつある。一方で、土地取引自体が少ない上に、画地規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況に
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、近隣地域に比較的接近した事例を中心に、土地利
用状況での類似性の高い既成住宅地域の事例を選択することができた。さらに、近隣地域との地理的位置関係について
慎重な検討を加えて試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でも
あり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,400 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 14,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口減少、世帯数増加。土地取引件数は横
ばい。県内の景況感は緩やかに改善。物価高
、人手不足の影響が懸念される。


　集落地域であり地域要因に大きな変化はな
いが、周辺における街路網整備の影響を受け
る。


　特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長岡 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公７７

-9		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ４調８２

-10		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北4.5m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
c ４調８２

-16		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.2m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ５公４５

-16		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,797  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
16,977 		 100
[ 113.4]
14,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,000 
b (　           ) 
12,019  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
14,494 		 100
[  98.9]
14,655 
14,700 
c (　           ) 
8,043  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
10,574 		 100
[  79.0]
13,385 
13,400 
d (　           ) 
11,616  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,128 		 100
[  69.0]
16,128 
16,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,800 円／㎡]  



長岡 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存集落に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　市街化調整区域内の既成集落地域であり、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長岡 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市才津西町１６６７番１
 1104000368710-0000
2 　長岡市才津西町１６６８番１
 1104000368712-0000
3 　長岡市才津西町１６６９番
 1104000368714-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考