令和6年1月15日　提出 長岡 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -42 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　和登   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市下条町字池田１４９６番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 い県道沿いの既成住 宅地域 東6.5m県道、三方路 水道、ガス、下水 宮内 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅及び戸建住宅の多い 既成住宅地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 宮内駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、人口減少等衰退傾向は継続していて不動産需要も減退傾向にあり、今 後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長岡市街地南方の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該地域の在住者や地縁者等にほぼ限 定され、宅地需要は弱含みの傾向が続いている。土地取引も少なく、規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は 見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいため非適 用とした。典型的な需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向 が強いことから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は県平均よりやや緩やかである ものの減少傾向が続いており、さらに景気回 復に足踏み感がみられる等、先行きについて は不透明である。 人口減少等の衰退傾向は続いており、地域要 因に特段の変動要因は無く、宅地需要は弱含 みで推移している。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％