令和6年1月9日　提出 長岡 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -41 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市川崎町字萱場１９４１番３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 長岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡東バイパス東側、長岡中 央綜合病院に近接した住宅団 地 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 長岡駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成済の住宅団地であり、地域性は当面不変と予測する。市街地よりやや郊外に位置するが、商業施設に近く比 較的便利な価格水準低位の住宅団地に対する需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市川東地区の東方郊外の一般住宅地域。需要者の中心は付近に地縁や生活拠点、勤務地等がある住宅 の一次取得者層である。近隣地域は市街化調整区域内の住宅団地であり、開発規制により付近の状況変化に乏しい。し かし、総合病院の移転や川崎路線商業地域の発展等により間接的な利便性向上が見られ、競合団地に比べて割安感があ る。宅地供給も限定的であり、地価は安定的に推移している。土地は４００～９００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は戸建住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、地域内に賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が 未成熟であるため、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視する一般住宅地域であるた め、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重 視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [ 51.7] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減で住宅地需要全般はやや縮小傾向。雇 用の改善は鈍く、物価高止まりで実質賃金は 減少、建築費高騰もあり住宅地の選別は厳し くなっている。 市街地辺縁に位置する比較的廉価な住宅団地 であるが、商業施設や総合病院等へのアクセ スは良く、堅調な需要が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -18.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％