令和6年1月15日　提出 長岡 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -39 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市鉢伏町字西谷１９０６番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 長岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から離れた高台に位 置する古い住宅団地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する古い既成の住宅団地であり、周辺の影響を受けづらく、今後とも現状を維持すると予測する。当 該住宅団地や隣接する高町の住宅団地で相応の取引が見られ、地価は下落率を緩めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち旧長岡市市街地外縁部を中心とする郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は 、長岡市内居住者が中心である。市中心部から距離があり、利便性が劣る地域ではあるが、区画整然とした住宅団地を 形成しているため、需要は底堅いと思料され、相応の価格での取引も見られるようになっている。市場の中心価格帯は 、土地は、画地規模２００㎡前後で、総額５００万円前後が需要の中心価格帯である。新築建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、市街化調整区域にあって経済合理性を備えた 賃貸住宅の想定が困難な画地規模であること等から、その適用を断念した。取引事例比較法においては、対象標準地と 同一の団地内の複数事例、隣接団地内事例等も採用しており、比準価格の信頼性及び規範性は高いと思料する。したが って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。取引価格は、工業地を除き総じて 下落傾向、土地取引件数は、概ね横ばい傾向 で推移している。 市街化調整区域内の古い住宅団地であり、住 宅地として熟成している。地域要因に格別の 変動要因は見られない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％