令和6年1月9日　提出 長岡 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -36 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市来迎寺字前田３６０番外 ②地積 　(㎡) 756   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ3 農家住宅が多く、空 地も見られる既成住 宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 来迎寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 来迎寺駅南部、幹線市道沿い の既成住宅地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 来迎寺駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり当面は現状の地域性が続くものと予測する。外部からの転入等による宅地需要は少なく、地 域の人口減少や高齢化により、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市越路地域及びその周辺にある既成住宅地域及び農家集落地域。需要者は旧来からの居住者など地縁 を有する個人に概ね限定される。後継世代の都市部への転出、地域の担い手や在住農業従事者の高齢化や減少、空家の 増加等が重なり不動産需要は先細り、地価は弱含みで推移している。需要者が年々減少しているため取引件数が少なく 、価格水準もバラつきが大きく、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は農家住宅が多い既成住宅地域に存し賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。一方、圏内では 自用目的の取引価格水準を指標に取引されることが一般的である。比準価格はこのような価格牽連性が認められる取引 を基礎とした実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地 との検討を踏まえた上で、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [100.0] 100 9,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越路地域は世帯数が比較的堅調に推移。しか し雇用の改善は鈍く、物価高止まりで実質賃 金は減少、建築費高騰もあり住宅地の選別は 厳しい。 越路市街地南方の既成住宅地域であるが、地 域の高齢化、人口減等による需要縮小傾向に あり、地価は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％