令和6年1月9日　提出 長岡 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -34 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市来迎寺字前田３７９６番 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 来迎寺 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 来迎寺駅南側に存する区画規 模が比較的大きい閑静な住宅 地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 来迎寺駅南方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅付近の区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を維持している。近年、越路地区の商業開発や街路整備 により地区利便性が向上し、堅調な需要が続いているため、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市越路地区中心部及びその周辺市街地の住宅地域。需要者の中心は越路地域に地縁や生活拠点等を有 する個人等であるが、旧長岡市側等からの転入も見られる。越路地区中心部は近年、商業施設や複合施設等が再開発等 で整備され、街路施設の整備も行われており、圏域内の土地需要は増している。中心部の利便性の良い住宅地は高い選 好性が続いているため、地価は安定的に推移している。土地は８００～１２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内及び周囲に賃貸物件がほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。また本 質的にも自用による居住の快適性を重視する戸建住宅利用が最も合理的な住宅地域であるため、代表標準地との検討を 踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 越路地域は世帯数が比較的堅調に推移。しか し雇用の改善は鈍く、物価高止まりで実質賃 金は減少、建築費高騰もあり住宅地の選別は 厳しい。 区画規模の大きい閑静な住宅地域である。価 格的に市場性の大きな高まりは認められない が、居住性が良く、土地需要は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％