令和6年1月9日　提出 長岡 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -28 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市緑町２丁目７番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や中学校に近い居住環 境の良好な住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長岡駅西方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　学校や商業施設に比較的近いなど利便性が高く、区画整然とした良好な居住環境を備えた住宅地域である。根 強い需要に対して供給が限定的であることから、近い将来は僅かながらも上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち川西地区市街地に位置する住宅地域。需要者は、長岡地域居住の一次取得者が中心であ るが、長岡市他地域、隣接市からの転入も見られる。商業集積地区へ接近しているなど利便性が高い上に、区画整然と した良好な居住環境を形成していることから需要は根強い。土地は１５０㎡～２００㎡前後、価格は９００万円～１２ ００万円前後、新築戸建物件で総額２０００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、近隣地域に比較的接近した事例を中心に、区画整 然とした居住環境の優れた住宅地域の事例を選択することができた。さらに、事情の有無や住宅地域としての熟成度に 配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準 価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [111.3] [100.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、世帯数増加。土地取引件数は横 ばい。県内の景況感は緩やかに改善。物価高 、人手不足の影響が懸念される。 　住宅地の供給が限定的である一方で、優れ た利便性及び居住環境により需要は根強く、 市場は底堅く推移。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％