令和6年1月10日　提出 長岡 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -25 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東栄３丁目１２７番１ ｢東栄３－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設にも近く街区も整然 としている。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する区画整理済みの新興住宅地域と共に良好な住環境を維持している。需要は底堅く、地価は横ばい傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内中心部から外周部にかけての標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者の一次取得 者層である。大規模住宅団地は概ね完売し、建築費の上昇の影響から総額を重視する需要層では土地価格の低廉な郊外 の住宅地域にシフトする動きもある。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で８００～１４００万円程度、新築の建売物件で ２，５００～３，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 長岡市内の標準的な住宅地域では、需要者の取引指標として負担可能な総額の範囲で居住性・快適性が重視され価格が 形成されている。比準価格は信頼性の高い複数の事例を重視等して求めている。当該価格は実際の市場で成立した価格 を基礎としたもので実証的である。冬期の積雪、画地条件等より経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法 は適用しない。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体 よりやや低い。前年同期比で土地取引件数、 新設住宅着工戸数は減少。 隣接する区画整理済みの新興住宅地域と共に 良好な住環境を維持し安定した需要が見込め る。需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％